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香港樓市政策奏效樓價跌勢明顯豪宅成跌市火

2019-11-08 22:21:43来源:励志吧0次阅读

香港楼市政策奏效 楼价跌势明显豪宅成跌市火车头

据香港《大公报》报道,香港特区政府过去3年主动卖地增供应策略奏效,未来两年住宅预测落成量达1.76万伙及1.26万伙,按年急增1.1倍及53%创过去10年以来高峰供应大军压境,需求却被压在双辣招的大石下,吸纳量势被供应抛离,今年报4.1%创过去14年新低的空置率难免再被扯升,楼价难逃一跌,料全年跌15%而当中又以面积1076方呎以上的大单位供应推升至两年后的3180伙创历史新高,豪宅最当灾,业界预期跌幅扩大至20%,势成跌市火车头

差饷物业估价署公布2013年私人住宅单位落成量约8250个,较2012年缩18.7%,空置率由2012年的4.3%跌至4.1%(相当于46570伙)创14年新低空置率下跌并非市场购买力爆发又或使用量急升,事实上,单位入住量由2012年的7550伙升至去年的8060伙,升幅仅8%

差估署解释,空置跌主要是年内拆楼所致在这约4.6万伙中,约1410伙于占用许可证(俗称入伙纸)发出后,因尚未获发满意纸或转让同意书而空置

现楼货尾或越警戒水平

未来两年预测落成量大增,但吸纳步伐在双辣招下未能同步,需求未能追贴供应,或造成供过于求,楼价存在隐忧

中原地产研究部高级联席董事黄良升称,2013年私人住宅落成量降至8250个,是有纪录以来次低同期的私楼销售量降至9753个,是有纪录以来的新低供应少亦无法抵减销售低的影响,新屋现楼货尾被推高至5000个的水平如果2014年新屋销售能够上升到1.7万个,现楼货尾可以维持不升又假设新屋销售跟不上,只有1万个,现楼货尾可以被推高超过1万个的警戒水平未来私楼供应只稳步增加,2016年起应可达到每年接近2万个相反,过去三年私楼每年的销售量只有1.1万个的水平销售低而供应多,将会愈来愈明显,滚雪球效应势必加快加大

中原亚太区住宅部总裁陈永杰称,双辣阴影下,一手吸纳量已大幅萎缩至每月只得1000宗,全年约1.2万宗,与新屋落成量有重大落差,需求追不上供应,楼价有难,料全年跌15%

事实上,需求追上供应并非无可能翻查差估署数据,使用量曾于2004至07年、09年及2011年,追贴甚至超逾落成量,其中04年使用量高达3.14万伙,远超同年落成量2.6万伙;07年使用量1.98万伙,远远抛离同年1.04万落成量

大单位占总落成量15%

另方面,实用面积1076方呎以上单位,2013年落成940伙,按年剧插61%;但未来两年却急升至1210及3180伙陈永杰指出,于3D辣招加上银行收紧按揭下,豪宅市场最为当灾,再加上落成量新高的压力下,料今年豪宅楼价跌幅加剧,跌幅料达20%

美联物业首席分析师刘嘉辉表示,实用面积逾1076方呎或以上大单位增至约3181伙,创1979年以来的37年新高若与未包括离岛数据的1971年至1978年一并计算,数字甚至进一步达45年新高虽然预期大型单位落成数字显着增加,但与整体相比仍属偏低比率

事实上,今明两年D、E类(即实用面积分别逾1076方呎或以上)大单位估计合共约4391伙落成,为整体预测单位30271伙仅约15%此外,由于近年特区政府推售的土地当中,不少为限呎限量地,以中小型单位为主,因此预计往后的大单位落成量将大幅减少

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